Nos mercados em que a transparência melhora e abunda, seguem-se, quase sempre, fluxos de investimento imobiliário e mudanças no mercado. Esta tendência chegou finalmente a uma das últimas fronteiras do imobiliário terciário: a África Subsariana, que concentra cinco dos 10 lugares dianteiros no que respeita o maior avanço em termos de transparência do mercado imobiliário.
Classificam-se nesse ranking elaborado pela Jones Lang LaSalle o Quénia, o Gana, a Nigéria, a Zâmbia e a Mauritânia. E, com uma maior afluência de ocupantes corporativos, as economias de maior crescimento desta região estão a captar cada vez maior interesse do imobiliário global.
A nível global, os principais indicadores de melhoria de transparência incluem o reconhecimento por parte do Governo de que uma baixa transparência afecta o investimento e a qualidade de vida, uma Maior mediatização das questões relacionadas com a corrupção, escândalos e acidentes de construção, um aumento no investimento estrangeiro impulsionado por mercados imobiliários mais fortes, as expectativas da “geração Y”, que têm trazido questões de partilha de dados e práticas de sustentabilidade para a agenda.
De acordo com a edição de 2014 do relatório bi-anual Global Real Estate Transparency, os países da África Subsaariana estão numa fase ainda bastante inicial de construir e reformar as suas infraestruturas da indústria de imobiliário comercial. Mas a sua resposta aos interesses externos coloca, contudo, alguns dos seus países entre os que mais evoluíram face a inquéritos anteriores, como já tinha acontecido com os países MIST (México, Indonésia, Correia do Sul e Turquia), que dominaram o top 10 global em 2012, ou os BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China) que se destacaram em 2010. “Os países que mais evoluem em cada ciclo estão geralmente relacionados com as vagas de investimento directo estrangeiro (IDE), à medida que os investidores abrem caminho para a realização de reformas a nível de transparência e porque os governos rapidamente percebem que uma baixa transparência desencorajará um investimento sustentado e continuado,” afirma Jeremy Kelly, director de Global Research na JLL. “O Quénia é um óptimo exemplo. No último ano, dispararam os projectos de IDE e não foi por coincidência que este país deu o maior salto em termos de transparência da indústria imobiliária este ano”.
O Quénia deu início a uma série de melhorias infraestruturais na indústria imobiliária, incluindo na informatização dos registos prediais, melhores análises e pesquisas do mercado imobiliário e a introdução de um enquadramento de REITs para o país. Estas medidas levaram o Quénia para a 55.ª posição no Índice de Transparência face à 67.ª que ocupava em 2012.
Portugal tem vindo também a subir no ranking em termos da transparência do mercado imobiliário. O país situa-se em 2014 na 23.ª posição a nível global, evoluindo face à 28.ª posição que ocupava na edição anterior (2012), mantendo-se na categoria de “Transparente” (só superada pelos países que ocupam os 10 primeiros lugares deste índice, os quais são classificados como de “Elevada Transparência”). De acordo com o estudo, Portugal exibiu em 2014 melhorias bastante razoáveis, tendo em conta que o país foi fortemente afectado pela crise financeira, o que limitou a sua capacidade de evoluir em termos de transparência, particularmente dado que a escassez de actividade de investimento reduziu a quantidade de informação disponível sobre transacções. “O facto de Portugal ser um país cada vez mais transparente em termos de imobiliário é uma excelente notícia para os investidores internacionais. Este é um resultado que nos deixa muito satisfeitos, sobretudo numa altura em que o país está a recuperar da crise e a melhorar a sua imagem no exterior. Creio que as reformas introduzidas na economia e no sector da banca, aliada ao facto da actividade de investimento ter iniciado um percurso de recuperação, foram importantes para a subida no índice. A introdução do programa de Golden Visa permitiu também abrir o mercado a novas fontes de capital global”, considera Pedro Lancastre, director geral da JLL Portugal.
Quer em África quer noutros mercados, a actividade estrangeira é um factor chave para a melhoria da transparência do mercado. Na América Latina, por exemplo, uma maior evolução foi conseguida na Colômbia e no Peru, que são alvos preferenciais para o investimento imobiliário internacional. O progresso está, em geral, a decorrer a um ritmo lento – ainda que positivo – noutras partes do mundo.
Na região Ásia-Pacífico, nenhum dos mercados regionais integra a lista dos 10 países com maior evolução este ano, quando em 2012 haviam sido três. Isto deve-se especialmente às melhorias limitadas na disponibilidade de dados de mercado e ao lento progresso nas políticas reformistas. “O mesmo se aplica a outros países que integram a lista e que registaram maior evolução em ciclos anteriores, como a Turquia, a África do Sul, o Dubai ou a Polónia, apesar de as razões para tal variarem consideravelmente”, nota Craig Plumb, Head de Research da JLL na região MENA. “Na Polónia, o ritmo mais lento de alterações na transparência pode ser atribuído ao facto de muitos investidores estrangeiros demonstrarem estar, em geral, satisfeitos com o actual nível de transparência, enquanto na região MENA os sinais promissores de reforma antes da crise financeira global não foram mantidos no mesmo ritmo, com a excepção notável do Qatar”.
Apenas um número reduzido de mercados registou um agravamento efectivo a nível de transparência, entre os quais a Ucrânia, o que evidencia o facto da incerteza política poder rapidamente minar os níveis de transparência.
