A actividade de promoção nos principais mercados logísticos europeus tem registado uma tendência de crescimento ao longo dos últimos trimestres, atingindo o seu nível mais elevado desde os mínimos alcançados em 2008. Contudo, o “research” desenvolvido pela Jones Lang LaSalle revela que, embora os volumes de promoção tenham aumentado, o tipo de projectos actualmente promovidos é bastante diferente do que aconteceu no anterior ciclo de mercado.

Antes de 2008, a promoção com uma forte componente especulativa trouxe um elevado fluxo de novos espaços para o mercado e resultou no crescimento dos volumes de oferta. Contudo, na actualidade, a promoção está a ser impulsionada pelos projectos desenvolvidos à medida ou desenvolvidos pelo proprietário-ocupante. Dos cerca de sete milhões de metros quadrados de espaços de logística em construção na Europa, a Jones Lang LaSalle estima que mais de um terço está a ser construído pelos proprietários-ocupantes, enquanto que cerca de 55% do “pipeline” está já pré-arrendado. “A promoção especulativa representa cerca de 10% de toda a área em promoção, o que totalizava cerca de 700 mil metros quadrados no início deste trimestre. Mais de metade desta área – 400 mil metros quadrados - está concentrada em Moscovo e São Petersburgo, nas quais as taxas de disponibilidade estão perto de 0%. Por isso, o efeito líquido nos níveis de oferta continua a ser bastante limitado”, afirma Philip Marsden, director de Pan EMEA Industrial Capital Markets na Jones Lang LaSalle. “Os volumes reduzidos de nova oferta concluída, associados a uma procura forte ao longo dos últimos três anos, levaram à diminuição de espaços modernos com disponibilidade imediata para os níveis mais baixos da última década”, acrescenta.

As melhorias no crescimento económico e no sentimento de mercado – e a baixa disponibilidade de espaços – estão a encorajar alguns promotores a voltarem ao modelo de promoção especulativa. Contudo, a Jones Lang LaSalle estima que a escala que esta actividade possa vir a atingir não deverá ter um impacto significativo no aumento da oferta no curto e médio prazo.

A forte actividade de promoção de projectos à medida e de projectos desenvolvidos pelo proprietário-ocupante está, em parte, a ser motivada pela procura para instalações de grande dimensão, incluindo a procura por parte de retalhistas que estão a expandir os canais de distribuição dos seus serviços online e multicanal. Muitas destas instalações envolvem edifícios de grande dimensão (100 mil metros quadrados ou mais) e que estão muitas vezes localizados em zonas de distribuição não-core e que disponibilizam terrenos de grande dimensão, uma força de trabalho significativa e competitiva e eventualmente assistência financeira. Alguns exemplos de unidades deste tipo actualmente em construção incluem um centro de processamento de encomendas online para a Amazon em Nord Pas-de-Calais (França) com quase 100 mil metros quadrados e três centros de distribuição na Alemanha: 175 mil metros quadrados para o livreiro Koch Neff Volckmar (KNV) em Erfurt, 150 mil metros quadrados para o retalhista alimentar EDEKA em Lauenau perto de Hanover e 75 mil metros quadrados para a Zalando em Mocnhengladach.