O comércio de rua nas zonas “prime” continua a registar bons níveis de procura, nomeadamente da parte de marcas internacionais de luxo e de segmento médio-alto, revela a CB Richard Ellis.
Diversos operadores destes segmentos mostram interesse em abrir um espaço na Avenida de Liberdade ou no Chiado; contudo, a oferta de espaços nestas localizações mantém-se reduzida.
De acordo com a consultora imobiliária, os centros comerciais portugueses constituem, nos dias de hoje, um mercado de alta qualidade e dos mais evoluídos em termos europeus. Este factor, associado ao elevado número de empreendimentos a nível nacional, bem como à quebra consecutiva no consumo, tem exigido por parte dos promotores e proprietários adaptações constantes às exigências do mercado. A revitalização, remodelação e ampliação de centros comerciais já estabelecidos, mas menos competitivos, são tendências actuais que deverão manter-se no futuro.
Primeiro a crise económica internacional e agora a crise da dívida soberana têm levado muitos retalhistas a analisar de forma mais criteriosa o risco do negócio, conduzindo a longos processos de decisão. Este cenário, aliado à maturidade do mercado, tem contribuído para um número cada vez maior de projectos adiados ou mesmo cancelados e tem-se assistido a uma redução significativa do número de novos projectos anunciados pelos promotores.
Da análise efectuada pela CB Richard Ellis, no final de 2010, a oferta total de conjuntos comerciais no mercado de retalho nacional ascendeu aos 3,5 milhões de metros quadrados. 2010 foi o ano com menos área inaugurada em conjuntos comerciais desde a entrada no século XXI. A oferta nova rondou os 76.600 metros quadrados de área bruta locável (ABL) com a abertura de apenas três novos empreendimentos e a expansão de duas unidades já existentes.
Apesar de tudo, as expectativas para 2011 apontam para um novo aumento da área inaugurada, com a estimativa de abertura de 167 mil metros quadrados de ABL, ou seja mais do dobro que em 2010, mas ainda assim abaixo dos valores dos últimos 10 anos.
Refira-se que, no que respeita aos retail parks, a estimativa da inauguração de apenas de 19.300 metros quadrados de ABL vem dar continuidade à redução sucessiva do desenvolvimento de complexos comerciais deste formato. Este facto deve-se, não só à conjuntura económica desfavorável, mas essencialmente ao número reduzido de operadores existentes em Portugal que optam pelo formato e à forte concorrência dos complexos com oferta de insígnias pertencentes ao mesmo grupo (exemplo das Galerias Continente Modelo), os quais agregam unidades de dimensão e ramos de actividade semelhantes.
O comércio de rua foi o principal responsável pela entrada de diversas insígnias internacionais em Portugal, durante 2010. No Chiado, as marcas Muji, Custo Barcelona e Filthy Rich abriram a sua primeira loja em território nacional. Já no eixo Avenida da Liberdade/Rua Castilho, foi a vez da Prada, da Escada Sport e da marca portuguesa Fly London terem a sua primeira representação.
A consultora imobiliária refere ainda que o ano de 2010 caracterizou-se pela estabilidade das rendas “prime” em todos os formatos de retalho. No segmento dos centros comerciais da zona de Lisboa, este indicador fixou-se nos 85 euros por metro quadrado por mês, após uma subida no primeiro trimestre do ano de cinco euros por metro quadrado por mês. Este acréscimo deveu-se, essencialmente, ao incremento da procura, por parte dos operadores nos centros comerciais de “primeira linha” que num contexto económico instável e com a diminuição sistemática do consumo, dão preferência a complexos de risco reduzido. No entanto, em consequência do grau de maturidade do segmento de retalho em Portugal e da instabilidade económico-financeira, as rendas médias têm vindo a diminuir nos últimos tempos.
Também as condições contratuais têm vindo a ser alteradas, nomeadamente em complexos de retalho localizados em zonas secundárias ou com forte concorrência. Nestes imóveis tem-se assistido a um aumento dos contratos com base na renda variável, em consequência da diminuição da componente fixa, a qual, em muitos casos, tem sido inexistente; assim como à dispensa de direitos de ingresso.
Por fim, a CB Richard Ellis evidencia um mercado de investimento em imóveis de retalho bastante dinâmico durante 2010, com cerca de 437 milhões de euros transaccionados, o que representa 62 por cento do total investido em Portugal. No entanto, mais de metade deste volume corresponde a operações realizadas fora de mercado, ou seja estes imóveis não estiveram efectivamente à venda. Ainda assim, as “yields prime” mantiveram-se estáveis em todos os segmentos de mercado.
